学区房凉了还要更凉，然后呢？| 房叔说No.290

共 9 盘预售公示、登记，列表见文末↓

▲2021杭州1-8月二手房成交量

最近的二手房市场的惨淡相信专业的读者们已经十分熟稔了，而二手房中的“茅台”学区房更是全网唱衰，家长们面对双减的大背景各有各的想法。

这不，笔者开启了黄金眼，在办公室随机采访了三位不同情况的王姓家长——

一号家长：家住城西星洲花园的王女士有一个刚上大班的儿子明年即将升学，求是星洲的校区按说不错，可面临现在学区房严峻的调控形势，王女士可犯了愁；

她轻叹一口气，对笔者说道：虽然明知道学区房会不断贬值，但小孩上学就注定被绑6年，卖了也没新房上车，次新房这个节点大概率也来不及了，好在小区还算宜居，上班也方便；

笔者追问：那如果早两年你手里有钱，还会因为学区选择买这里的房吗？

王女士沉吟片刻：那可能会去上车申花，学区很难是第一考虑了，要考虑板块以后的成长性。

二号家长。一位家住湖墅的王先生，王先生5年级的公子在卖鱼桥小学上学，周围的一些家长已经或正打算置换到城西十三中的初中学区房，他也动了心思；

但最近考虑到连降不止的房价和“多校划片，教师轮岗”的可能性，王哥犹豫了，他动了去摇文澜的心思；

三号家长。人逢喜事精神爽，最近喜得贵子的老杭州小王先生可老神在在许多；

面对笔者“最近这个市场，还会考虑买学区房吗？”的提问，小王先生眉角上扬邪魅一笑，答道：个现在肯定不会买呀，买方市场了急什么啦，可以观望很久了，小孩上幼儿园还要3年，小学要6年，那时候教育政策肯定确定了，现在挺好的，不用一有孩子就焦虑去当接盘侠。

人类的悲欢各不相同，“神兽饲养员”还多一份愁。站在如今全网对学区房喊打的舆论里，重复踩一脚毫无意义，笔者只想问一个问题：学区房会凉，然后呢？

重点在“然后”，今天笔者带大家正视现实，厘清思路，给出趋势，凭君自选。

各位家长的情况如何？也欢迎在评论区友好讨论。

| PART 1 |

首先，正视现实，两段话说完学区房的问题及目前政策背景的现实——

1.因房产对应学区且就近入学的政策，父母为抢夺稀缺的教育资源购置房产，使得子女在中考、高考等选拔性考试的大背景下得利，长期看社会内卷并最终形成阶级固化，中产及底层不生娃、养不起。

▲85新政

2.房产政策上，八五新政的出台大幅度扭转了杭州供需，市场预期急转，二手房市场看淡。同时，杭州周边6城包括宁波无锡这样能级相当的城市都已经出了二手房指导价，南京正箭在弦上，杭州能不能独善其身犹需观察。

教育政策上，教培行业几乎毁灭，推出分配生资格考试并向弱校倾斜，同时中考难度大幅降低，政府大力推进民转公。同时“多校划片和教师轮岗”这套终极杀招一直悬在头顶，毕竟连北京西城区这样的教育钻石区都能跪下，杭州又有什么特别呢？

综上，学区房面临的问题不是冷热，而是存亡。一旦多校划片和教师大量轮岗，生源和老师都随机流动了，届时连“学区”的概念都没了，更毋论市场几何。

| PART 2 |

厘清思路，学区房不能炒，炒房凉了，但教育还没跟上。

首先，底层逻辑没变。

1.稀缺的教育资源和人民对高质量教育日益增长的需求之间的矛盾长期存在；

2.按近几年的客观数据，一半以上的学生中考阶段就要去读职业教育（没有高中资格）的现实没变；

3.高考永远都是选拔性考试，浙江省参加高考的学子上一本的比例不到20%。

其次，学区房不是经济和政策的二极管，只看涨跌即可，学区房更是社会问题。

▲出自央视财经高职教育专题报道

1.两个娃就有一个要接受的职业化教育的起步太晚、体系太落后，就算杭州城内还是有如西湖、中策等几所不错的职业高中，但距离“先进制造业强国”目标的产业人才的培养体系还是太弱，我们的学生很多技能还是得在后天和岗位上的师傅学，可师傅会做未必懂教学，设计也出不了高精尖；

▲包豪斯

现代工业社会学产合一的教育体系起源于1919的德意志魏玛时期著名的包豪斯学校，尽管只短短维持了14年，可如今制造业顶级强国德、日、瑞和曾经的苏联的设计与制造体系都脱胎于此。至于美国，这所学校的第一任和最后一任校长及优秀的毕业生在纳粹时期都去了美国，分别担任哈佛和伊利诺伊理工的系主任；

▲工业车间风的美院良渚校区

最近刚开放的美院良渚校区设计者是前MIT建筑系主任，当代著名建筑师张永和先生，他便深受包豪斯体系的影响，工坊、生活、学习一体的组合造就的工业风格的建筑正是基于“从做中学，从玩中思考”的理念，优秀的制造业人正需要这样理论和社会现实结合的素质；

笔者再举个日本的例子，日本在高中过后专门学校实际占到社会教育的5成左右（和中国调整的结构一模一样），大部分都配套不错的硬件和职业资格考试的培训，和世界一流的产业工厂长期实习合作，学生毕业已经是一个获得技能资格证书，在大厂工作同时具备理论创新能力的职场人了，和社会及整个产业链的对接几乎可以无缝；

2.社会意识形态短期很难改变，职业鄙视链仍然存在，人都是先验的动物，在社会吃的苦，实在难以接受自己的孩子再走一遍；

扪心自问您愿意让孩子下车间、站厨房、跑工地、做装修么，哪怕知道要尊重百工百业，哪怕相当的行业收入可观，中国的职业平等观念还是不尽如人意。

综上，学区房是被打击了，但两个小孩就有一个要去读的职教体系及社会的接纳度非常欠缺，而另一边高考还是竞争。

如今，落到先上车后补票的局面，笔者不由得会想：当我走过快乐义务教育的青青草皮，来到初三的三岔口，左边是5选1的独木桥，右边是尖石子与泥泞的上山路，该是多复杂的心情。

公平与正义，是好事，但难在朝夕，任重而道远。

| PART 3 |

给出趋势，所以怎么办？

怎么办注定是个很个人的问题，每个孩子的禀赋不同，每个家长的心态和阈值也不同，笔者也只能分门别类给出各类情况和趋势，您自己判断。

1.持有老破小学区房。典型的比如老文教、玉泉，要是孩子已经用不上学区了，如果不是觉得自住方便不在乎房产价值，不然还是趁早卖了吧，原本学军本部校区学区房的高点的价值大概是5+6=11万/㎡的构成（5是地段和房产，6是学区），今后势必5难保6更难保；

2.持有自住性不错的学区房。如果孩子要用学区，安心拿着吧，人活一世不能什么都想要，该亏会亏，但卖了摇不到新房只能当二手房的接盘侠的概率也大，两害相权取其轻；

如果单纯是投资客没孩子，建议打折卖，你要明白你的目标客群只有近两年急着孩子上学的家长，后面的年轻夫妻就像开头的小王先生，坐看政策大定。

3.两三年内孩子要上学的家长暂时没必要太担心“多校划片+教师轮岗”。理由有三：

▲牛人市民

首先，关于多校划片。有市民向市教育局提出了取消单校划片的建议，得到的答复如图，明确的一点：“学区确定后应在一段时期内保持相对稳定。调整现有学区范围要慎重。”

▲北上教师轮岗的人员细则

其次，关于教师轮岗，北京西城区说法是在编老师“应该”“原则上”交流；上海奉贤、松江、浦东为政策试点，教学骨干交流的比例不低于20%即可，且在行政区内轮岗。说人话，要操作教师轮岗有相当的局限；

以杭州为例，假设余杭教育局要上城区某老师换去教书，非常折腾老师通勤且必须要和上城区教育局及老师所在校协调，所以只能是各区内部换校且得考虑时间成本，最后地方上现实的结果会是“老资格老师不会挪不愿挪，两到三成没定居的年轻老师在换岗，西湖和拱墅两个强教育区立于不败之地，形成新的教育不公平”；

最后，地方实际情况。杭州人才能告诉你的阴暗面，类似某路某桥这样的子弟校，指望会和一个区的彭埠、笕桥片的学校换教育资源那真是太阳西边升起。

杭州民办初中在曾经的各种不毛之地生长起来，有今天这样的实力，何尝没有“城墙门槛高”，“王侯将相，宁有种乎”的因素。

4.还没买房的年轻情侣或夫妻，多享受生活，心态放轻松些。

在明年二十大前大可以作壁上观，指导价、房产税、直接税等问题届时或会有一个结论。以后买房，请把“学区”看作和地铁、医院、居住性、公园、停车、板块新旧程度平等的流动性要素之一综合考虑，孩子不是你们生命的全部，房住不炒的真谛是好住的房子才有价值，至于什么是好住，请根据自己的需求来选，搞清自己要什么方能宠辱不惊。

| PART 4 |

如果有今年降生的“金牛宝宝”，睁开惺忪的明眸正在好奇这个人间，他/她并不知晓的是，在诞生的这一年，世界正发生剧变，中国正发生剧变；

追求教育公平一定是造福人民，只是短期的问题不少，愿各位家长也多点信心，放宽点心，一代会比一代强。

最近时常在脑海里闪过年少时读过的一首诗，台湾·杨牧先生的《有人问我公理和正义的问题》；

如果日后笔者有孩子，我会和他/她讲述，海峡这头的理想主义者为回答这个问题所付出的努力。

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

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文/一叶  编辑/一叶

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